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Actualités

Projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)

13 avril 2018  

Le projet s’articule autour de 4 priorités :

  • Il vise d’abord à construire plus, mieux et moins cher en donnant aux professionnels les moyens d’être plus efficaces.
  • Il propose aussi une réforme structurelle du secteur du logement social, pour le consolider sur la durée et qu’il réponde mieux à ses missions.
  • Pour les occupants et notamment les locataires, il s’attache à répondre aux besoins de chacunet à favoriser la mobilité et la mixité sociale.
  • Enfin, le dernier grand axe du projet de loi Elan est d’améliorer le cadre de vie.

Voici de manière non exhaustive certaines des propositions en droit de l’urbanisme qui résultent du projet de loi :

  • La création d’un nouvel outil d’aménagement dénommé « grande opération d’urbanisme » (GOU).

Il s’inspire du régime juridique des Opérations d’intérêt national (OIN). Il est mis à la disposition des EPCI et de la Collectivité à statut particulier qu’est la Métropole de Lyon et celle que sera bientôt la ville de Paris. Une opération pourra être qualifiée de GOU si elle est prévue par un contrat dénommé « projet partenarial d’aménagement » (PPA) qui associe l’Etat et cet établissement ou la collectivité, à la définition d’un projet et des moyens permettant sa mise en œuvre si, en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, la réalisation de tout ou partie de ce projet requiert un engagement conjoint spécifique de l’Etat et de cet EPCI ou la collectivité en cause. Les projets situés à l’intérieur du GOU pourront bénéficier du permis d’innover (comme dans le périmètre des OIN). La compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme est confiée à l’échelon intercommunal.

  • Le régime des OIN est précisé et complété

 

  • L’habilitation pour le Gouvernement à procéder, par voie d’ordonnance, afin de simplifier la hiérarchie des normes en matière d’urbanisme, d’instaurer un lien d’opposabilité unique (maintien du seul rapport de compatibilité entre les documents et suppression de la « prise en compte ») et d’unifier les délais de mise en compatibilité. Cette unification, complétée par la réduction du nombre de doc

 

  • Des mesures destinées à faciliter le traitement des demandes de permis et des déclarations préalables prévues par le code de l’urbanisme et leur délivrance (la limitation du contenu du dossier de permis ou de déclaration que doit fournir un pétitionnaire aux seules pièces nécessaires à la vérification du respect des législations et à la règlementation applicables au projet).

 

  • Le contentieux de l’urbanisme :

 

  • La limitation des effets des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme sur les permis de construire dès lors que l’annulation totale ou partielle du document d’urbanisme est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables et sur les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ;

 

  • La clarification des règles relatives à l’intérêt pour agir, en visant toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol ainsi que l’obligation pour le requérant, à peine d’irrecevabilité, de produire les documents permettant d’apprécier ledit intérêt ; – la possibilité pour le préfet, en cas de permis de construire annulé sur déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition sans limitation aux zones protégées ;

 

  • L’encadrement du référé suspension dans le temps et l’obligation pour le requérant dont le référé suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond ;

 

  • L’obligation pour le juge de motiver le refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer et l’extension du champ d’application de l’article aux décisions de non opposition à déclaration préalable ;

 

  • La limitation de la contestation du permis modificatif et du permis de régularisation dans le cadre de l’instance contre le permis initial, lorsque le permis modificatif et le permis de régularisation ont été délivrés au cours de cette instance ;

 

  • L’amélioration du dispositif d’action en responsabilité contre les recours abusifs, associatifs ou autres, afin de faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires aujourd’hui très rares ;

 

  • L’encadrement des transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours, d’une part, en les interdisant au profit d’associations, d’autre part, en étendant l’obligation d’enregistrement aux transactions conclues en amont de l’introduction d’un recours. L’objectif est de dissuader les associations créées au profit d’intérêts privés de marchander leur désistement et d’imposer la transparence sur les transactions, quelle que soit l’étape de la procédure.

 

Des dispositions réglementaires viendront compléter ce dispositif afin de contribuer à raccourcir les délais de jugement, notamment en cristallisant les moyens présentés par les requérants au-delà d’un certain délai, en encadrant les délais de jugement dans un délai de dix mois. Enfin, une évaluation et/ou une évolution de la suppression de l’appel pour certains projets d’habitation situés en zone tendue (article R. 811-1-1 du code de justice administrative) seront examinées, comme préalable à une éventuelle prolongation de la mesure.

 

Le projet a été transmis au Conseil d’Etat qui a rendu son avis sur le texte le 29 mars 2018 puis présenté le 4 avril en Conseil des Ministres.

 

Il est actuellement en 1ère lecture devant l’Assemblée Nationale.

A suivre ……

Contentieux de l’urbanisme : une tentative de médiation devant le juge administratif

14 mars 2017  

 

CAA Versailles, 19 janvier 2017, n°16VE00187

Aux termes de l’article L 213-7 du Code de justice administrative « Lorsqu’un tribunal administratif ou une cour administrative d’appel est saisi d’un litige, le président de la formation de jugement peut, après avoir obtenu l’accord des parties, ordonner une médiation pour tenter de parvenir à un accord entre celles-ci ».

Dans cette affaire, Mme B. qui contestait le permis de construire que c’était délivrée la Commune de Bièvres pour réaliser une maison des anciens, une salle polyvalente et une extension du musée de l’outil, a sollicité au cours de la procédure contentieuse une médiation.

Or, la Commune l’a refusée et la juridiction administrative a du statuer sur la légalité du permis de construire.

Il s’agit à notre connaissance d’une des rares affaires où la médiation a été proposée en droit de l’urbanisme. Il convient toutefois de relever que dans cette affaire le bénéficiaire du permis était également son auteur…

Si ce mode de règlement administratif semble plus approprié au droit des contrats et à la fonction publique, il a certainement un avenir en droit de l’urbanisme également, même si pour cette matière, l’auteur du permis, le requérant mais également le bénéficiaire dudit permis doivent trouver un accord.

LE NOUVEAU STATUT DE PARIS ET L’AMENAGEMENT METROPOLITAIN

2 mars 2017  

Loi n°2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain JO n°0051 du 1er mars 2017.

La Commune de Paris a toujours fait l’objet d’un statut administratif particulier. Cette loi vise à rapprocher son régime juridique de celui des autres communes et a renforcé les missions du Maire.

Elle contient également des dispositions en matière d’aménagement qui nous intéressent tout particulièrement.

1/ La fusion du département de Paris et de la Commune de Paris en Ville de Paris(art. 10 de la loi) : la Ville de Paris est substituée à la Commune de Paris et au département de Paris dans l’ensemble de leurs droits et obligations (procédures administratives et juridictionnelles en cours, transferts des biens à titre gratuit, transferts des contrats en cours, etc.). Cette création prendra effet le 1er janvier 2019;

 2/ La création d’un secteur unique regroupant les 1, 2, 3 et 4é arrondissement

3/ Le renforcement des missions exercées par le Maire de Paris: transfert de certains pouvoirs de police :

  • La police de la salubrité des bâtiments à usages principal d’habitation ou à usage partiel ou total d’hébergement
  • La police des immeubles menaçant ruine pour les bâtiments à usage principal d’habitation ou d’hébergement
  • La police des baignades
  • La police des funérailles et des lieux se sépulture

4/L’amélioration et le développement des outils pour accélérer la réalisation des opérations d’aménagement

  • L’association des Etablissements publics territoriaux (EPT) à l’élaboration du SCOT de la métropole du Grand Paris ;
  • La modification de la date de référence applicable pour la fixation des indemnités d’expropriation des biens situés à la date de la DUP dans le périmètre d’une ZAD ayant pris fin lorsque le juge de l’expropriation prend sa décision (application de l’article L 213-4 a du Code de l’urbanisme). Cependant la date de référence classique (art. L 3222-2 du Code de l’expropriation) redevient applicable en cas de prorogation de la DUP ;
  • La création des sociétés publiques locales d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) (art. 47 de la loi) : créées sur le modèle des SPLA, elles doivent permettre une coopération entre l’Etat et les collectivités.

Elles exercent leurs activités exclusivement pour le compte de leurs actionnaires et sur le territoire des collectivités territoriales et des groupements de collectivités territoriales qui en sont membres.

Elles sont compétentes comme les SPLA pour :

  • Toute opération d’aménagement prévue au dernier alinéa de l’article L 327-7 ou l’avant dernier alinéa de l’article L 327-3 du code de l’urbanisme,
  • Les opérations de requalification de copropriétés dégradées
  • Réaliser des études préalables, procéder à toute acquisition et cession d’immeubles des articles L 221-1 et L 221-2 du code de l’urbanisme
  • Procéder à toute opération de construction ou de réhabilitation immobilière en vue de la réalisation des objectifs de l’article L 300-1
  • Procéder à toute acquisition et cession de baux commerciaux, de fonds de commerce ou de fonds artisanaux

Elles peuvent exercer par délégation de leurs titulaires, les droits de préemption et de priorité prévus par le Code de l’urbanisme et agir par voie d’expropriation dans les conditions fixées par les conventions conclues avec l’un de leurs membres.

5/ La modification des critères permettant l’accès au statut de Métropole (art. 70 de la loi)

Le seuil de saisine des domaines est modifié

23 février 2017  

Arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes (JO n°0288 du 11.12.2016, texte n°13).

 

Cet arrêté a relevé les seuils, à partir desquels la consultation des services de l’Etat (Domaine) est obligatoire en cas de prises en locations ou d’acquisitions par les collectivités territoriales, l’Etat, leurs établissements publics, leurs groupements et les personnes privées qui en dépendent.

Ainsi les seuils qui étaient initialement de 12.000 € pour les mises en locations et 75.000 € pour les acquisitions, sont passés à 24.000 € et 180.000 € depuis le 1er janvier 2017.

La location-gérance d’un fonds de commerce sur le domaine public est soumise à autorisation préalable de la personne publique

23 février 2017  

Question:

Mme Pascale Got interroge M. le ministre de l’aménagement du territoire, de la ruralité et des collectivités territoriales sur l’application de l’article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a ouvert la possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur le domaine public, sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. Or certains professionnels s’interrogent sur les modes d’exploitation admis pour un tel fonds de commerce, et en particulier sur la possibilité d’exploiter ce fonds par le moyen de la location-gérance prévue aux articles L. 144-1 et suivants du code de commerce. Pour cette raison, elle lui demande de préciser si l’exploitation d’un fonds de commerce exploité sur le domaine public, au sens de l’article L. 2124-32-1 du CGPPP, peut être réalisée au moyen d’un contrat de location-gérance.

Réponse :

L’article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques issu de l’article 72 de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a reconnu la possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur le domaine public, à l’exception du domaine public naturel, sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. Pour ce faire, l’exploitant doit, en application de l’article L. 2122-1 du même code, disposer d’un titre l’habilitant à occuper une dépendance du domaine public ou à l’utiliser dans des limites dépassant le droit d’usage qui appartient à tous. Le législateur a expressément prévu les hypothèses de transfert de propriété du fonds de commerce : l’article L. 2124-33 du code précité prévoit le cas de la cession de ce fonds de commerce et l’article L. 2124-34 du même code fixe les règles en matière de succession après le décès de l’exploitant. La loi reste silencieuse à propos du recours à la location-gérance pour un tel fonds de commerce. En l’absence de disposition spécifique l’interdisant, l’exploitation de ce fonds peut être réalisée au moyen d’un contrat de location-gérance. Toutefois, compte tenu du caractère personnel de l’autorisation d’occupation, la mise en location-gérance est soumise à l’autorisation préalable de la personne publique.

 

Rép. min. n°100574, JOAN 14.2.2017, p. 1258

Les recours abusifs contre les avis de la CNAC sanctionnés

2 février 2017  

Dans ces deux affaires, une société concurrente avait contesté devant la CNAC les avis de la CDAC autorisant deux projets, l’un à Cergy, l’autre à Herblay.

La CNAC, par deux avis des 12.11.2015 et 4.02.2016 s’est prononcée favorablement aux deux projets.

La société concurrente n’en est pas restée là et a saisi la Cour administrative d’appel de Versailles par deux requêtes distinctes afin d’obtenir l’annulation des deux avis de la CNAC.

Or, en vertu des nouvelles dispositions de l’article L 600-1-4 du Code de l’urbanisme aux termes desquelles, le concurrent doit désormais contester le permis de construire en ce qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale, ses requêtes étaient mal dirigées et ont par conséquent été déclarées irrecevables par la Cour.

En effet, la Cour administrative d’appel de Versailles, statuant le même jour dans ces deux instances, a rappelé que l’avis de la CNAC n’a plus le caractère d’une décision susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir et que c’est le permis de construire que le concurrent doit contester en invoquant des moyens d’annulation contre ledit permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale.

Mais surtout, sur le fondement de l’article R 742-2 du Code de justice administrative aux termes duquel « le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 3 000 euros », la Cour a condamné dans chacune des deux affaires, la société concurrente à une amende de 3 000 euros en sus de la condamnation au titre de l’article L 761-1 du même code, en considérant:

« qu’il résulte de l’instruction que la présente requête s’inscrit dans le cadre d’une pratique aussi systématique qu’infructueuse de contestation contentieux de tous les projets d’aménagement commercial que la SARL BBG estime être susceptible de la concurrencer ; que dans ces circonstances, qui caractérisent une requête au sens des dispositions précitées de l’article R 741-12 du Code de justice administrative, il y a lieu d’infliger une amende de 3.000 € à la SARL BBG ».

CAA Versailles, 29 décembre 2016, n°16VE00090

CAA Versailles, 29 décembre 2016, n°16VE01214

L’allongement de la durée de validité des autorisations d’exploitation commerciale

2 février 2017  

La durée de validité d’une autorisation d’exploitation commerciale diffère de celle d’un permis de construire.

Ainsi, pour les projets nécessitant un permis de construire, l’autorisation d’exploitation commerciale est périmée si l’ouverture au public n’est pas intervenu dans un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif.

Compte tenu des contraintes inhérentes à la réalisation de tels projets, le délai pour ouvrir un projet au public a été allongé en fonction de la surface de vente autorisée.

Dès lors, aux termes du nouvel article R 752-20 du Code de Commerce, le délai de 3 ans précité est :

  • maintenu pour les projets qui portent sur la réalisation d’une surface de vente inférieure ou égale à 2 500 m² ;
  • prolongé de 2 ans quand la surface de vente à créer est supérieure à 2.500 m² jusqu’à 6.000 m² ;
  • prolongé de 4 ans quand la surface de vente à créer est supérieure à 6.000 m².

Ces dispositions sont applicables aux autorisations d’exploitation commerciale en cours de validité à la date de publication du décret.

Décret 2016-1728 du 15 décembre 2016 relatif aux autorisations d’exploitation commerciale (JO n° 02092 du 16.12.2016).

Une tentative de détournement de la législation de l’aménagement commercial sanctionnée par la suspension du permis de construire

2 février 2017  

Afin de contourner l’avis défavorable de la CNAC sur un projet de création de 1 420 m² de surface de vente, le porteur de projet s’était fait délivrer un permis de construire, afin d’édifier le projet initialement prévu, mais en déclarant toutefois qu’il n’exploiterait de 999 m² de surface de vente (soit en dessous du seuil de 1.000 m² nécessitant un avis favorable d’exploitation commerciale).

Saisi d’un référé suspension contre le permis de construire, le juge des référés de la Cour administrative d’appel de Nantes a considéré que cette manœuvre visait à contourner la législation relative à l’aménagement commercial, en relevant que le bâtiment était en réalité conçu pour exploiter plus de 1.000 m².

Il a donc suspendu le permis de construire contesté au motif que le pétitionnaire ne pouvait se dispenser d’une autorisation d’exploitation de sorte qu’il existait un doute sérieux quant à la légalité dudit permis de construire.

Outre la suspension du permis pour tentative de contournement de la législation en matière d’exploitation commerciale, on constatera également que l’intérêt à agir du concurrent est intéressant dans cette affaire.

Car celui-ci a été reconnu par la Cour alors même que les moyens invoqués concernaient davantage la violation du permis de construire en tant que tel (délivrance d’un permis de construire sans autorisation d’exploitation commerciale) que l’autorisation d’exploitation commerciale qui en l’espèce avait été refusée par la CNAC.

CAA Nantes, 30 novembre 2016, n°16NT03293

L’intérêt à agir contre un permis de construire (CE 10 février 2016 n°387507) – Le MTP du 25.3.2016 p. 87

L’intérêt à agir contre un permis de construire (CE 10 février 2016 n°387507) – Le MTP du 25.3.2016 p. 87

2 mai 2016  

Un arrêt du Conseil d’Etat du 10 février dernier poursuit l’œuvre entreprise par les pouvoirs publics pour sécuriser les autorisations de construire (CE, 10 février 2016, n° 387507). L’intérêt à agir contre un permis de construire a été considérablement restreint par le nouvel article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme (issu de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme).

Entrée en vigueur le 19 août 2013, cette disposition impose aux requérants (excepté les personnes publiques et les associations dont l’intérêt à agir s’apprécie au regard de leur objet social) de démontrer que le projet contesté est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’ils détiennent ou occupent. La qualité de voisin ne suffit donc plus.

Faute de précision sur l’application de cet article, adopté par ordonnance et sans décret d’application, c’est à la jurisprudence qu’il est revenu de l’interpréter.

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