Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement du 15 octobre 2025

L’Assemblée nationale a adopté le 15 octobre 2025, dans un délai record, la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Le Conseil constitutionnel, saisi par plus de 60 députés, a été amené à se prononcer sur la conformité de plusieurs articles à la Constitution.
C’est donc par une décision n°2025-896 du 20 novembre 2025 qu’il a déclaré contraires à la Constitution plusieurs articles de la loi.
Nous n’évoquerons donc pas ces articles dans la mesure où ils ne seront pas repris dans le texte qui sera promulgué prochainement.

Dans l’attente de cette promulgation, voici les grandes lignes de la réforme :

I – L’abrogation de l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme relatif à la contestation des documents d’urbanisme par voie d’exception d’illégalité

L’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme permet de soulever, à l’occasion d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, « l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause ».

L’article 26 de la loi abroge cet article.

II – Une nouvelle condition apportée à l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme concernant les motifs de refus opposés à une autorisation d’urbanisme

L’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme, dans sa version actuelle, dispose que :

« Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée, sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. »

Or, il est fréquent qu’au cours de l’instruction devant le juge administratif, l’administration invoque de nouveaux motifs de refus pouvant se substituer aux motifs illégaux initialement retenus.

Dès lors, la loi complète cet article en prévoyant de limiter la possibilité, pour l’administration, d’invoquer de nouveaux motifs de refus dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.

Cette disposition s’appliquera aux recours enregistrés après publication de la loi.

III – La création d’un nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme relatif au référé-suspension à l’encontre des refus d’autorisation d’urbanisme

Cet article L. 600-3-1, issu de l’article 26 de la loi, étend la présomption d’urgence en cas de requête en référé-suspension aux décisions de refus d’autorisation d’urbanisme, telle qu’elle existe déjà pour les autorisations d’urbanisme en vertu du deuxième alinéa de l’article L. 600-3 du Code de l’urbanisme.

Il s’appliquera à compter de la publication de la loi.

IV – La réduction du délai du recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme

Le recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme n’est pas un préalable obligatoire au recours contentieux, mais il est, dans la pratique, fréquent.
Ainsi, un recours gracieux effectué dans le délai de recours de deux mois et dans le respect de la notification prévue à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme prolonge de deux mois le délai du recours contentieux à compter de la décision expresse ou tacite de refus par l’auteur de l’acte.

L’article 26 de la loi ajoute un nouvel article L. 600-12-2 au Code de l’urbanisme, aux termes duquel :
« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.
Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique. »

Cet article — qui s’applique également au recours hiérarchique — ramène donc le délai du recours gracieux à un mois et supprime son effet prorogeant sur le délai contentieux.
Alors que le recours gracieux permet aujourd’hui encore de disposer d’un délai supplémentaire pour engager un processus amiable (négociation ou médiation), il faut s’attendre à ce que les requérants :

sollicitent une médiation par le biais de la juridiction, faute d’avoir pu engager une démarche amiable auparavant.

saisissent directement la juridiction administrative, au risque de l’encombrer davantage ;

V – Le gel des règles d’urbanisme pendant trois ans pour les permis de construire modificatifs

L’article 23 de la loi ajoute un nouvel article L. 431-6 au Code de l’urbanisme, aux termes duquel : « Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. »

Il sera donc possible de déposer un PCM pendant trois ans à compter de la délivrance du permis initial, lequel sera instruit sur la base du document d’urbanisme applicable à cette date.

Toutefois, on relève d’ores et déjà que cet article ne vise que les permis (ce qui exclut les déclarations préalables) et qu’il n’évoque pas l’hypothèse d’une prolongation du permis de construire.
Il appartiendra au juge administratif de se prononcer sur ces différents points.

À mon sens, si cette réforme répond à quelques problématiques ponctuelles, elle semble intervenir en décalage avec le contexte actuel du droit de l’urbanisme, dans la mesure où la préoccupation principale n’est plus la question des délais de recours, mais bien celle de la relance de la construction.