CE, avis du 1er juillet 2025, n°502802 : clarification du constat de la caducité des autorisations d’urbanisme

En application de l’article R 424-17 du Code de l’urbanisme, les décisions d’urbanismes sont caduques, si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 3 ans à compter de leur notification, ou bien si passé ce délai de 3 ans, les travaux sont interrompus plus d’un an. 

Si cette péremption n’a pas besoin de faire l’objet d’un constat par l’autorité compétente en matière d’urbanisme, celui-ci peut s’avérer nécessaire pour informer un pétitionnaire qu’il ne peut pas commencer ou reprendre ses travaux sans nouvelle autorisation compte tenu de la caducité de l’autorisation préalablement obtenue.

C’est ainsi que la Conseil d’Etat a été amené à préciser les conditions du constat de la caducité des autorisations d’urbanisme suite à un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif de Grenoble d’un promoteur à l’encontre d’une décision du Maire de la commune des Houches constatant la péremption d’un permis de construire. 

Deux questions lui étaient posées :

• la décision constatant la péremption d’un permis de construire doit-elle être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration ?

• en cas de réponse positive à cette question, est-elle alors soumise à une procédure contradictoire en application de l’article L. 121-1 du même code ?

A la lumière des conclusions très intéressantes de Madame Dorothée Pardines, Commissaire du Gouvernement, le Conseil d’Etat a d’abord rappelé que la caducité des décisions d’urbanisme intervient sans qu’il soit nécessaire que l’autorité compétente prenne une décision de constat, il a répondu aux deux questions posées de la façon suivante.

Il a considéré que les décisions de constat de péremption, relèvent du 5° de l’article L 211-2 du Code des relations entre le public et l’administration, à savoir celles qui « Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance » si bien qu’elles doivent être motivées et précédées d’une procédure contradictoire.

Toutefois, il retient une distinction, ainsi : « Lorsque, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité administrative est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris, les moyens tirés du défaut de motivation de sa décision et de ce qu’elle n’a pas été précédée du recueil des observations du pétitionnaire sont opérants. En revanche, lorsque cette décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée et les moyens tirés de ce que sa décision serait insuffisamment motivée ou procéderait d’une procédure irrégulière sont, dès lors, inopérants ».

Il en résulte que :

• La décision de l’autorité compétente en matière de police de l’urbanisme constate uniquement l’écoulement du laps de temps entre la notification de la décision d’urbanisme et le délai précisé par l’article R 424-17 du Code de l’urbanisme, elle est par conséquent en situation de compétence liée. Il n’est donc pas nécessaire de motiver la décision, ni de respecter la procédure du contradictoire.

• En revanche, si le constat de la caducité nécessite d’interpréter ou d’analyser des faits, la décision devra être motivée et la procédure du contradictoire respectée.